继9月24日、9月28日，北京市、上海市分别发布了商品房现售新政后配资专业股票配资网站，广州也于9月30日跟进落地。针对广州市刚刚发布的现售销售实施细则，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉详细解读了其对市场和置业者的影响。
过渡期明确，有助稳定市场
李宇嘉表示，广州现房销售实施细则对在途项目的处理，有保有压，既要落实新政，又要考虑政策的冲击、对冲政策影响。
对“已拿地、未取证”的项目，广州明确提出：原则上按新政后的项目来执行。但考虑到新政以8.28是否取证做划段，对这部分项目来说，工程和财务节点被打乱了，确实有冲击。因此，广州提出3个过渡期安排：
一是，对两类项目按旧预售政策执行，即8.28之前已取工规证、“8.28之前发布公告、8.28之后拿地”的项目。
二是，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，仍可按原有预售条件申请预售；
三是，上面这一条，过渡期为2027年底前，也就是“已拿地、未取证”的项目要在明年底前消化完毕，这就是过渡期，也会督促开发商加快开发建设、销售进度。
同时，对过渡期项目，预售资金监管要求强化了，不仅确保项目本体竣工交付，而且保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。
定金5%高于京沪水平
现售制度下的购房定金是广大置业者最关心的事项。定金达到5%，高于京沪，达到国家明确的上限5%，但其作用要厘清、要重新认识。
对此，李宇嘉认为，首先，有序实施现房销售，上海的表述和国家新政基本一致，即新供地优先现房销售，编制现房销售方案，申请现房销售备案等。主要差异在定金方面，一般不超过5%，此次广州选择了较高的水平，即5%。
其次，定金的作用要厘清。对于5%能否锁定需求，业内确实有异议，李宇嘉表示，5%只是购房人可提前锁定房源和价格，房企可提前摸排客户、研判项目市场前景，银行也可据此研判项目运营情况。而且，按照香港的做法，定金是不能退的（除非没有按时交付）。因为，按定金来推进建设、举借贷款，退了的话，对开发商的冲击太大了。
对于主办银行制度，李宇嘉有几点思考：
一是，主办银行制度启动的时间节点。“8.28”后新发放的开发贷款，均按主办银行制度来执行。
二是，与项目相关的全部资金必须存入主办银行开立的资金管理账户，目的是实现项目资金独立运转，杜绝与其他项目交叉。此次上海明确，与项目相关的全部资金，均应纳入在主办银行开立的资金账户管理，包括开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，即形成资金的封闭独立运转，全部用于该项目。
三是，明确了资金账户。注意，资金账户和资金管理账户不一样。后者（资金管理账户）强调的是，项目所有资金进出，其账户必须要开立在主办银行，不能另有其他银行，杜绝挪用资金；前者（资金账户）强调的是，封闭监管，即预售资金和定金是要封闭的，交付前不能动（除非有保函，但此次新政未讲到），要到项目交付以后才能解除监管。
李宇嘉表示，个人按揭贷款发放是否执行新规，以是否是新申领预售证为划段；开发贷款投放能否足额、足够期限，很关键。
在按揭贷款方面，广州的新政执行了此次新政《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5号）的标准，即借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款。
在开发贷款方面，明确了受托支付、分期投放、期限匹配。新政后，项目资金链明显紧张，因此新政特别强调开发贷款要填补预售资金回款后移造成的影响。
统筹供地，支持带规划方案出让
近年来，国家强调供地要做到统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。也就是，在土地利用规划和储备地块时，就要考虑到未来可能供应的方向，其目的在于，让供地匹配市场需求，最大程度提高未来销售前景的确定性，从而提升对开发商的吸引力，做到“供应一块地，就要成交一块地，开发一个项目，就要匹配市场需求”，达到“做一个项目、成一个项目”。
李宇嘉表示，这对地方政府的供地提出了前所未有的高要求，要么不供地，要供就供成熟的、市场需要的。
出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年。在李宇嘉看来，土地市场买方市场的特征更加突出了，考虑到卖地的迫切性，估计这应该是全国都会照此执行的模板了。
当前，北京、上海新政树立了下线，也给全国各地打样。广州则根据本地房地产开发、销售的基础秩序，做了差异化、“一城一策”的处理，比如对过渡期项目的纾困，定金比例等做了相对宽松的措施。
其次，广州也做到了有保有压，既尊重现实，考虑政策冲击，留一定的过渡期，又要贯彻国家对于新发展模式落地的要求。体现最明显的就是，对在途项目，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，这是尊重现实，也是“保”，但同时考虑到在途项目多，时间也很紧，另外预售资金监管严格了、广州监管的额度还增加了，将保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件的资金，也纳入了监管的要求，剩余土地出让金缴纳期限，延长至出让合同签订后一年内缴清，这是“压”。
李宇嘉表示，要客观看待现售制度：一方面此举倒逼开发商加快全流通运营管理，加快向打造优质产品的运营商转型；另一方面，很多项目要延续到2028年，意味着项目本身也存在无法匹配市场需求，可能是同质化供给、低效供应的项目。在广义库存亟待出清以改善供求关系，增加有效供应，尽快推动市场探底触底的情况下，此类项目很多有被市场淘汰的趋势。
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广州现房销售政策出炉：8月28日后出让地块需封顶销售
采写：南方+记者 郎慧配资专业股票配资网站
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